客家新聞雜誌HAKKAWEEKLY

日本公營住宅，近年來從量的增加改為質的提升，一方面是因為數量日漸充足，二是財政困窘，因此改鼓勵民間支援公共住宅，服務較官方更多元與彈性，NICE企業就是一個典範，它們在大阪市西成區興建社會住宅，這裡人口高齡化嚴重，就業機會缺乏，年輕人口外移，居住水準低落，也是全日本領取生活保護津貼人口最多的區域。NICE的社會住宅給高齡、中低收入戶和身心障礙者一個安身立命的住所，甚至照顧他們的生活所需，從住宅開始，為貧窮地區帶來轉變，這聽起來無利可圖的生意，NICE怎麼做得下去？日本政府又給了什麼樣的鼓勵和支持？ 來看大阪民間版的社會住宅。
都市大樓頂的一處小農園，種植各式各樣蔬菜水果，這全是八十八歲住戶新井婆婆的心血結晶。

[Ibis Court住戶
新井婆婆]
這邊有種哈密瓜、西瓜，哈密瓜、西瓜並不是因為我自己想吃才種，而是種好分給大家吃，大家都說好吃，大家都很開心，所以雖然我腰會痛，但我想要為大家再繼續種下去。

這棟位於大阪市西成區的公寓是NICE企業專門出租給高齡者的社會住宅，為了讓老人住得安心，住宅內配置了緊急救援通報系統的設備。

[Ibis Court管理員
出口先生]
緊急的時候，有通知的按鈕在，這邊是澡盆，澡盆旁邊，在這裡，也都有按鈕，如果住戶在這邊倒下，按下按鈕就會通報管理室，管理室那邊就會接收到緊急通報，可以知道住戶在哪個位置發生意外，管理室旁邊還有醫療中心以及照護中心 ，那邊也有同樣的系統與設備，一旦房間裡有人倒下，都可以緊急做聯繫，身體不適時也可以透過這套系統來通知。

[Ibis Court住戶
川內谷先生]
我現在一個人生活，有這些(緊急通報系統)，會比較安心。

打造安心的棲身之所還不夠，NICE企業想辦法讓這些銀髮族房客住得更加開心，像是提供交誼活動。

[Ibis Court管理員
出口先生]
我們這邊喜歡郊遊的住戶很多，所以每年有兩次去山上郊遊活動。

NICE企業自２００２年起在西成區興辦社會住宅，將老舊住宅改建成適合老人、身障者或年輕人居住的公寓，目前已經有５棟，１７９戶出租住宅，滿足不同族群的需求。

[NICE公司區域發展部 部長
竹中伸五]
第二間的住宅則是以年輕家庭族群為主，在這個地區很少住宅可供選擇，所以年輕族群不斷流失，所以我們希望提供年輕夫妻或有小孩的家族會喜歡的住宅空間，此外還有以單身高齡者為主，讓他們可以透過低收入戶的房租補助來負擔的住宅，在這個住宅水準偏低的地區，希望可以建立模範式的住宅　根據各種主題來建設。

據統計西成區人口高齡化率３２.７％，高於全日本平均２２.１％，而且住宅環境低於日本規定最低居住水準，也就是每戶面積未達５.４坪的比率高達２２.６％，是全日本平均值的五倍。

西成區是大阪老舊社區代表之一，在這裡的木造房屋還相當多，所以地震和火災的災害風險大，NICE企業進來要改造這些房子其實沒有受到居民的反對，反而是受到歡迎和期待。

[Ibis Court住戶
川內谷先生]
之前住的地方是小公寓，旁邊是鄰棟的牆壁，看不到景色，現在這邊只要窗戶關上就不會有噪音，景色又很好，個人空間的隱私也比較好。

賠錢的生意沒人做，這看來沒啥利潤可圖的出租住宅事業NICE企業怎麼做得下去？原來日本政府提供建設經費補助、長期低利融資與低收入者租金補貼，在三大獎勵措施下，NICE企業擁有穩定租金收入，可以維持基本營運。

[NICE公司區域發展部 部長
竹中伸五]
有關於收益部分其實剛好打平，主要是銀行貸款的償還，設定25到30年，應該要確保一定比例的入住率，來盡量確保收益，跟普通民間經營的出租住宅相比，因為我們從土地取得開始做起，成本較高，所以有時候必須要搭配既有住宅改建的方式來經營，不然很難經營。

[前大阪市 副市長
北山啟三]
民間出租住宅及公營住宅都應該要同時發展，獎勵民間出租住宅的政策很重要，住宅不應該是透過出售獲利，而是應該透過出租來營利，並且提供其長期性的資金獲利率協助。

一見客人上門，澡堂員工立刻熱情招呼，這裡是大阪市西成區的傳統澡堂，２００１年日本政府停止發放免費泡澡券，因為沒有浴缸的家庭愈來愈少，但在這裡需求還是很高，NICE企業就和社區的澡堂合作，提供折價券給60歲以上的居民。

[NICE公司區域發展部 部長
竹中伸五]
當時對於社區澡堂的補助金還有折價券制度都沒了，高齡者突然少了泡澡的地方，所以我們幾間社區的澡堂一起針對高齡者提供較便宜的泡澡價格。

這樣的制度打造出居民與社區經濟成功共生的典範。

[NICE公司區域發展部 部長
竹中伸五]
社區的高齡者有六位女性在這邊的澡堂做櫃檯服務，他們可以一直在這邊工作到他們沒辦法工作為止，另外還有一些低收入戶的男性在這邊每天早上營業前來擔任打掃工作。

[文化溫泉員工
北岡女士]
客人來我們這邊，我們可以彼此互相協助，大家有空時也會在這邊悠閒地聊天，彼此互相理解，打掃的員工也每天都把環境維持得很乾淨，讓社區居民也很樂意來這邊泡澡

以管理建物為主的NICE企業不忘照顧住戶的生活所需，一步步做好居住營造。

[NICE公司區域發展部 部長
竹中伸五]
由我們公司跟在地的社福法人共同提供各種服務，各個住宅都是上面是住宅，一樓到二樓是出租店面，但我們比起一般的店面，優先提供醫療服務或身心障礙之家，一方面確保這些店面的收入來源，另一方面也可以讓這些社福服務與住宅結合。

小公司不求賺大錢，卻成就出大事業，把老舊社區的限制翻轉出嶄新的居住機會，型塑住宅、社福、社區經濟三位一體的大阪NICE好窩。

採訪/撰稿 宋宇娥
攝影/剪輯 蔡裕昌